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아파트 공동명의 변경을 할까 말까 고민이신가요? 부동산을 소유하고 있다면 소유자에 따라 증여세, 취득세, 종합부동산세, 양도세 세금이 달라지는데요 공동명의 변경 장단점, 신청방법과 필요서류를 알려드리겠습니다.
공동명의 변경 장단점
공동명의 변경은 증여와 매도매수 두 가지 방법으로 진행할 수 있으며, 각 방식마다 장단점이 있고 절차와 필요 서류가 다릅니다.
● 증여세
현행법상 부부는 10년간 최대 6억까지 증여세가 면제됩니다. 따라서 기부금액이 6억 원이 아니면 증여세가 발생하지 않습니다.
그러나 그 이상의 금액이 증여된 경우에는 그에 따른 세금도 고려해야 합니다.
● 취득세
공동명의 변경 이란점은 배우자 재산의 절반을 취득하는 것입니다. 이에 따라 자연스럽게 취득세가 발생하게 됩니다.
그러나 취득세 관련법의 개정으로 취득세율이 크게 인상된 점을 아시나요?
비조정지역 기준 현행법상 취득세율은 다음과 같습니다.
-비조정지역 : 1주택 : 1% / 2 주택 : 1% / 3 주택 이상 : 8%
-조정지역 : 1주택 : 1% / 2 주택 : 8% / 3 주택 이상 : 12%
취득세 1%를 납부하시면 큰 부담이 되지 않지만, 취득세의 8%에서 12%를 내야 한다면 큰 부담이 될 수밖에 없습니다.
따라서 공동명의 변경으로 인한 이득인지 여부는 심도있게 판단할 필요가 있습니다.
● 종부세
종부세는 종합부동산세의 줄임말입니다 1주택자 기준 1인 명의인 경우 9억 원까지 과세표준 공제되며
공동명의의 경우 과세표준 공제액이 6억 원까지 공제됩니다.
이에 따라 부부합산금액이 12억까지 공제되기 때문에 공동명의가 절대적으로 유리합니다.
단, 종합부동산세는 고가의 주택을 소유한 사람에게 부과되는 세금이므로 총 공제액이 9억 이하인 주택이 있는 경우
결국 단일 명의나 공동명의나 세금은 없습니다.
● 양도세
향후 양도차익이 발생하면 양도세를 감면받을 수 있습니다.
1인당 250만원의 세액공제를 받을 수 있고, 공동명의는 양도차액의 2분의 1로 분할되며, 각각의 세액공제액은 250만 원입니다.
결국 500만 원의 세액공제를 받게 되는데 결정적으로 양도차액별 세율이 달라지게 됩니다. 결국에는 세율의 혜택을 많이 받을 수 있고, 아래 양도소득세 계산 바로가기를 통해서도 미리 절감금액을 계산할 수 도 있습니다.
장점
1.공동명의 장점은 상속 발생 시, 공동명의자의 지분은 별도의 상속재산으로 계산되어 상속세를 줄일 수 있습니다.
2 공동명의자가 서로 협력하여 재산을 관리할 수 있습니다.
3 공동명의자가 공동으로 부채를 지고 상환할 수 있습니다. (예: 부부가 공동으로 주택을 구매하고 대출을 받는 경우)
단점
1. 분쟁 가능성: 공동명의자 간 소유권 분쟁이 발생할 수 있습니다.
2. 재산 처분 제한: 공동명의자 모두의 동의 없이는 재산을 처분할 수 없습니다
3. 증여세 부과: 특정 조건에 해당하지 않는 경우, 증여세가 부과될 수 있습니다.
신청방법 및 필요서류
아파트 공동명의 변경에 필요한 서류는 분양사무소와 중도금 담당은행에 문의하여 절차 진행에 어려움이 없도록 적절하게 확인하여야 합니다.
증여계약서는 명의 변경이 진행되고 있는 아파트 소재지 구청에 연락하여 확인 가능 여부를 먼저 확인한 후 방문하여 발급하는 방법으로 교부하여야 합니다.
증여계약서는 아파트 공동명의 변경 시 은행 대출 승계에 필요한 서류이므로 은행 방문 전에 준비해야 합니다.
증여계약서 양식을 출력하여 미리 작성하면 구청을 방문하여 신속하게 처리할 수 있습니다. (작성이 어려우신 경우 구청 직원에게 문의하시는 것이 좋습니다.)
아파트 공동명의 변경은 시간만 잘 예약하면 반나절 만에 해결할 수 있습니다.
집에서 준비할 수 있는 자료는 정부 24에서 출력하여 집에서 준비하고 구청을 방문하여 증여계약서에 구청 검인을 받고
★ 인감증명서를 준비합니다.-> 은행방문대출금 승계처리 진행 후 -> 분양사무실을 방문하여 명의 변경절차를 완료하면 됩니다.
분양권 명의 변경은 아파트마다 다르지만 변경 신청 후 일반적으로 약 2-3주 후에 절차가 완료되니 이를 참고하셔서 진행해 주시기 바랍니다.
★ 필요서류
-인감증명서
-증여계약서 (구청 검인받은 것 필수)
-등, 초본
-분양 계약서
-가족관계증명서
-건강자격득실확인서
-신분증. 인감도장
아파트 공동명의 준비사항
아파트를 공동명의로 변경하기 전에 구체적으로 준비하고 이해해야 합니다. 아파트 공동명의 준비 사항들은 다음과 같습니다.
● 공급계약서: 아파트 구입 시 작성한 서류로, 아파트 구매에 대한 법적 근거를 제시합니다.
● 증여계약 : 아파트를 공동명의로 변경하는 과정에서 기본소유자가 소유권의 일부를 다른 소유자에게 주도록 규정한 계약서입니다.
● 등기부등본 : 아파트의 현재 소유현황과 이력을 확인할 수 있는 중요한 서류입니다.
● 인감도장 : 아파트 공동명의 변경을 신청하는 모든 당사자의 신원을 증명하는 데 필요합니다.
● 인감도장: 인감도장은 공동명의 변경신청 및 관련서류에 법적 효력을 부여하기 위하여 필요합니다.
공동명의란
공동명의란 두 명 이상의 명의로 재산 또는 권리를 소유하는 것을 말합니다. 흔히 부동산을 공동명의로 취득하는 경우를 떠올리지만, 자동차, 예금 계좌, 증권 등 다양한 자산을 공동명의로 설정할 수 있습니다.
